ЦБ начал бороться с околонулевыми ставками по ипотеке

ЦБ начал бороться с околонулевыми ставками по ипотеке

В последнее время стала популярна так называемая ипотека от застройщика с "экстремально низкими" ставками

17 апреля 2023

Банк России принял меры против схем с околонулевыми ставками по ипотеке на первичном рынке. Теперь они могут вырасти вдвое. В строительных компаниях опасаются падения спроса и думают, чем заменить ипотеку.

На минувшей неделе случилось то, о чём заговорили ещё осенью прошлого года. Минюст зарегистрировал указание ЦБ РФ о повышении резервов для банков по ипотеке. Ожидалось, что мера вступит в силу в мае, но фактически она уже коснулась кредитов на покупку строящегося жилья, выданных после 15 марта.

В последнее время стала популярна так называемая ипотека от застройщика с "экстремально низкими" (термин ЦБ) ставками, вплоть до 0,1%. Суть схемы такова. Застройщик как будто вместо заёмщика платит реальный рыночный процент банку. Обычно это единовременный взнос в размере 20–30% стоимости недвижимости. Но на этот же коэффициент застройщик умножает стоимость квартиры. Заёмщик же, с одной стороны, будто бы не платит проценты по ипотеке, но с другой — становится обладателем квартиры, купленной на 20–30% дороже рынка. Эта схема безопасна только до тех пор, пока покупатель исправно выплачивает ипотеку. Если же с этим возникают сложности, реализовать залог (то есть квартиру) вряд ли удастся по цене покупки. Это создаёт большие проблемы как для покупателя, так и для банка–залогодержателя.
Как именно ЦБ решил воспрепятствовать такой хитрой схеме? Как известно, банки перечисляют в ЦБ РФ определённую долю от каждой выданной ссуды. Так регулятор создаёт определённую подушку безопасности на случай невозвратов и кризисов. В зависимости от качества обслуживания и типа ипотеки размер резерва на возможные потери по ссудам варьировался от 0,2 до 1%.

Теперь ЦБ РФ потребовал от банков повышенного резервирования, если ставка будет "существенно меньше рыночной". На апрель Центробанк высчитал рыночную ставку для нововведения как 10,67% годовых. Но в реальности, по данным "Дом.РФ", средневзвешенная ставка в феврале на первичном рынке в Петербурге составляла 4,76% годовых — на 55% ниже предложенного базового ориентира. Для сравнения: на вторичном рынке она была на уровне 10,1%.

По новым правилам, если ставка по ипотеке ниже рыночной на 20%, то для банка резерв увеличивается на 30 процентных пунктов (п. п.), если наполовину — то на 50 п. п. Таким образом, вместо 0,2–1% резервов банкам придётся перечислять не менее 30,2–51%. Вводя такие меры, Банк России установил планку, ниже которой не каждый кредитор захочет опускаться: без дополнительных затрат сегодняшний ориентир для ипотеки оказывается равен 8,54% годовых (расчётная рыночная, сниженная на 20%). Вне зависимости от того, покупается строящееся или готовое жильё.

 

Источник

Новые новостройки